ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Статьи


  • Покупка

    Продажа

    Сдача в аренду

    Получение вида на жительство

    Покупка в кредит

    Советы юриста

  • 1 января 1970

    Покупка квартиры по ЖСК: как минимизировать риски

    Механизм продажи квартир в новостройках путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) в настоящее время очень распространен. Согласно статистике, примерно 1/3 квартир в Санкт-Петербурге реализуется по данной схеме. 

    Суть механизма заключается в том, что покупатель вступает в ЖСК и путем внесения взносов участвует в строительстве. Таким образом, между ЖСК и покупателем, являющимся его членом, возникают не договорные, а корпоративные отношения, предполагающие равноправное участие членов.

    Данные отношения регулируется не федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а главой 5 Жилищного кодекса РФ, гражданским законодательством и уставом ЖСК. 

    Однако судебная практика по данному вопросу неоднозначна, и некоторые суды рассматривают споры, возникающие по договорам ЖСК в рамках указанного федерального закона № 214. Тем не менее законодательство в данной области имеет множество пробелов, которые приводят к возникновению различных рисков, а именно:

    • Цена квартиры в ЖСК не является фиксированной и может вырасти в процессе строительства, поскольку члены ЖСК обязаны не только вносить взносы за приобретенную квартиру, но и нести дополнительные расходы, которые могут возникнуть в связи с удорожанием строительства, а в случае невозможности его завершения обязаны достроить объект за счет собственных средств.

    • Покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства.

    • Покупатель не застрахован от «двойных продаж», поскольку договоры с ЖСК не проходят государственную регистрацию.

    • Значительно осложнена процедура взыскания неустойки за нарушение сроков строительства.

    Минимизировать эти риски можно, если грамотно подойти к вопросу изучения документов. Прежде всего, необходимо обратить внимание на застройщика, выяснить, сколько объектов им было успешно завершено, проверить его юридическую репутацию, то есть выяснить, в каких судебных тяжбах участвует застройщик и созданный им ЖСК. 

    Следует также изучить договор между застройщиком и созданным им ЖСК. Желательно, чтобы ЖСК был собственником или арендатором участка, на котором ведется строительство, поскольку в этом случае ответственность за ход строительства лежит на кооперативе. 

    Также необходимо проверить правоустанавливающие документы, такие как договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности, наличие действующего разрешения на строительство. Особо внимательно следует изучить устав ЖСК, который должен содержать порядок вступления в кооператив и выхода из него, условия получения квартиры, выплаты членских, вступительных и паевых взносов. 

    Необходимо учитывать, что законодательство в этой области имеет некоторые пробелы, что позволяет застройщику, создавшему ЖСК, минимизировать свою ответственность. Только комплексный правовой анализ документов позволит избежать «подводных камней» и предупредить наступление негативных финансовых последствий и лишних трат. Получить консультации по этому вопросу, а также заказать услугу правовой экспертизы документов вы можете в ГК «Авентин».

     

    Елизавета Калинина, юрист компании 

    «Авентин – Центр юридических услуг»



Статьи по теме

все риэлторские и юридические услуги

Наши преимущества

Избранные объекты