ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Статьи


  • Покупка

    Продажа

    Сдача в аренду

    Получение вида на жительство

    Покупка в кредит

    Советы юриста

  • 4 апреля 2018

    Рассказываем все, что вам нужно знать о ДДУ

    Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рискам. Требуется проявить особую бдительность и внимание. Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан.

    apartment-architecture-balcony-259950.jpg

    На что нужно обратить внимание покупателю заключая  договор долевого участия (ДДУ):

    Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций.

    Точная дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты рассчитывается неустойка за просрочку.

    Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.

    Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.

    Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены Общества взаимного страхования (ОВС). Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

    architectural-design-architecture-building-532568.jpg

    Что нужно учитывать при заключении договора:

    При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным.

    Важные моменты договора

    В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

    Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

    Нередко в ДДУ прописываются штрафные санкции в отношении дольщиков за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе. Данные условия противоречат законодательству!

    ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях.

    apartment-apartment-building-architecture-323705.jpg

    Плюсы и минусы ДДУ

    Рассматривая плюсы и минусы 214 ФЗ, нужно признать, что закон реально работает, и долевое строительство перестало быть таким рискованным предприятием, как оно было еще несколько лет назад. Однако в законе все еще остаются слабые стороны и недоработки, которые открывают недобросовестным застройщикам лазейки для манипуляций.

    Основная и самая главная гарантия, которую дает закон гражданам, это то, что они ни при каких обстоятельствах не лишатся своих денег, вложенных в строительство дома. Даже при самом плохом развитии событий, например, банкротстве строительной фирмы, они смогут либо вернуть вложенные средства, либо получить право собственности на недостроенный объект.

    214 ФЗ защищает дольщиков от повторной продажи, оплаченной ими квартиры. Это невозможно, поскольку договор ДДУ проходит обязательную госрегистрацию в органах Росреестра, где не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

    Какие преимущества имеют граждане при заключении ДДУ

    Девелопер не имеет права принимать деньги от граждан до того момента, как договор не будет зарегистрирован. И это несомненные плюсы ДДУ, поскольку полностью исключается ситуация , когда средства привлекаются на этапе получения разрешения. Теперь частный инвестор, перечисляя деньги застройщику, может быть уверен, что у последнего есть вся необходимая документация для строительства. Кроме того, все документы застройщика граждане теперь могут проверить самостоятельно на его официальном сайте.

    С 2017 года закон обязывает девелопера включать в договор полное описание объекта: план квартиры, точное нахождение на этаже, используемые материалы и т.д. Это дает гарантию, что застройщик не сможет без согласования с участником поменять стройматериалы на худшие по качеству или изменить планировку помещения.  Если жилье будет построено с нарушениями качества, у дольщика есть все основания применить к строителям санкции: потребовать исправления дефектов, взыскать неустойку, а в крайнем случае расторгнуть договор.

    Ранее нередко случались ситуации, когда застройщик самостоятельно изменял  площадь квартиры. Дольщик или не досчитывался положенных квадратных метров, или наоборот их было слишком много, и ему приходилось доплачивать за лишнюю квадратуру. Разница между фактической и планируемой площадью могла достигать нескольких метров. Сегодня такое исключено, застройщик не может изменить квадратуру объекта более чем на 5 % от изначально запланированной в любую сторону. Столкнувшись с подобным, участник вправе по своей инициативе расторгнуть ДДУ и взыскать с нарушителя неустойку.

    Очень жесткие требования закон устанавливает в отношении сроков окончания строительства объекта. Застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести без согласования с участниками сроки передачи жилья, указанные в ДДУ. За подобное нарушение строительная компания должна будет не только выплатить дольщику неустойку за просрочку сдачи дома, но также покрыть убытки, возникшие по ее вине.

    building-condo-condominium-36366.jpg

    Какие требования федеральный закон предъявляет к застройщикам

    Строительные компании сегодня обязаны раскрывать всю информацию о фирме (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находиться в открытом доступе на официальном сайте компании. Кроме того, застройщик по первому требованию обязан предоставить гражданам для ознакомления всю документацию, касающуюся объекта строительства.

    Слабые стороны федерального закона

    Не разработан типовой договор, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые напрямую не противоречат законодательству, но ущемляют права граждан.

    Не в полной мере защищены дольщики при банкротстве строительной компании. Требования участников включаются только в третью очередь кредиторов, что затрудняет возврат средств граждан.

    Дольщик не может отказаться от исполнения договора без веских на то оснований, перечисленных в 9 статье 214 ФЗ. В этом случае расторжение возможно только по соглашению сторон.

    Просрочка оплаты более чем на два месяца грозит участнику штрафными санкциями.

    Подводя итоги, можно уверенно сказать, что 214 ФЗ в полной мере выполняет свою основную задачу – защиту простых граждан, которые стали без опасений вкладывать средства в долевое участие.



Статьи по теме

все риэлторские и юридические услуги

Наши преимущества

Избранные объекты