ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Статьи


  • Покупка

    Продажа

    Сдача в аренду

    Получение вида на жительство

    Покупка в кредит

    Советы юриста

  • 19 февраля 2016

    Сложности операций с «квартирными долями»

    Сложности операций с «квартирными долями»

    Особенности Петербурга

    Тезис, что долей объекта (в данном случае – долей жилой квартиры) может быть только комната, в которой можно жить, не актуальны для Петербурга. Это один из немногих городов, где таких объектов недвижимости, как комнаты, не существует по определению. По местному законодательству, объектами недвижимости могут быть только квартиры либо доли в них. То есть, в Петербурге может формально существовать долевое право собственности на объект, который не выделен в натуре. 

    Впрочем, в Петербурге бывают судебные решения по выделению комнаты в натуре (правда, с учетом того, что у нас нет принципа «объект как комната», это сделать сложнее). Если есть сложившийся порядок пользования комнатой (например, факт многолетнего проживания в ней жителей коммунальной квартиры) и подходящий метраж, то суды выносят такие решения.

    Законы РФ: возможности и ограничения

    Думаю, что подход, при котором право собственности будет распространяться только на объекты, существующие в натуре, тупиковый. Он невозможен  хотя бы потому, что у нас существуют такие механизмы, как наследование недвижимости и раздел недвижимости при разводе.
    При этом законным образом может образовываться долевое право собственности  на объекты, которые невозможно разделить.  Например, три наследника получат в наследство однокомнатную квартиру или два бывших супруга попытаются разделить однокомнатную квартиру (или комнату) после развода.
    В таких случаях нужно не пытаться делить недвижимость поровну, а заниматься другим:  находить практические решения, как с такими ситуациями работать.

    Вообще, закон предоставляет возможности выхода  из таких ситуаций. Он говорит, что если доля настолько мала, что ее невозможно выделить в натуре (условно говоря: полкомнаты, полкухни, полтуалета и полкоридора),  то возможен ее принудительный выкуп.  Возможность принудительной продажи признает Конституция РФ,  и дело только в том, что права того, у кого доля выкупается, должны быть соблюдены. Главная проблема обычно связана с тем, что другого владельца какой-то доли пока нельзя принудить к такой продаже. Суды пока не хотят принимать таких решений, хотя и могут. Т.е. суд может принять решение о том, как делить площади и каковы будут условия продажи/выкупа долей. Правовые возможности для этого есть. А если каких-то возможностей не хватает, то для этого есть Верховный суд РФ.

    Осталось определить: что такое «малая доля, которую невозможно выделить в натуре»?  Складывающаяся сейчас судебная практика опирается на советские понятия «социальные нормы» и  «санитарные нормы». К ним  пытаются приравнивать и доле в праве. Условно получается так:
    если ваша доля 1 кв.м., то вас можно принудить к его продаже (так как жить на этой площади все равно физически невозможно), а если, например, 6,5 кв. м., то тогда уже принудить к продаже трудно, так как вы, формально, можете там разместиться.

    Проблема может быть одна: если у собственника бесконечно малой доли (такой, которую невозможно выделить в натуре) нет другого жилья, кроме этого, условно говоря, одного метра.  Это единственная тупиковая ситуация.  Но она не создает проблем на рынке, так как встречается очень редко. 

    Трудности, самостоятельно созданные клиентами

    Еще один момент: откуда появляются «черные риэлторы» и связанные с ними проблемы? Они появляются тогда, когда находятся люди, готовые вселяться на «доли» и создавать невыносимые условия для остальных жильцов.  То есть, фактически, «черные покупатели».

    Вот пример конфликтной ситуации:  кто-то хочет продать свою долю (предположим, она серьезная - ½), но второй сособственник или не готов к выкупу, или не согласен с ценой. И тогда потенциальный продавец доли заселяет в квартиру того, кто будет создавать невыносимые условия для других сособственников. 

    Уже на этом этапе сособственник, проживающий в квартире и зарегистрированный в ней, может  законным образом поставить заслон, т.к. вселить в отдельную квартиру человека, который в ней никогда не жил, сложно. Совместных усилий полиции и судебных органов было бы вполне достаточно, чтобы этому воспрепятствовать.  Если бы полиция охраняла закон, а судьи активно решали споры (а не уклонялись от решения), то подавляющее большинство проблем можно было бы решить. 

    Условный пример: появляются люди и говорят, что у них в данной квартире есть собственность.  Другой собственник отказывается их пускать. Если они ломятся, он вызывает милицию. Та приезжает и говорит: «У вас гражданский спор. Идите в суд и требуйте, чтобы вам не чинили препятствий к вселению». А в суде рассматриваются и этот иск и встречный (от ныне проживающего) – о выкупе той доли, которой обладает желающий заселиться.

    Пока эта схема не  работает, потому что в одном месте полиция не хочет действовать, а в другом судья предлагает: «Разберитесь сами».  Его можно понять: Верховный Суд РФ пока не потребовал отменить сам принцип «у тебя есть доля – значит, живи». 

    Еще один пример: в наше агентство приходила немолодая женщина, единственная собственница квартиры, которую сын из этой квартиры выставил на улицу и поменял замок. Мы объяснили, что здесь не обойдется без суда и милиции. И она ушла от нас со словами: «Что я, со своим сыном буду судиться?» Хотя жить ей было негде.

    То есть, в России сохраняется такой принцип: кто сильный, тот и прав. И это тоже негативно влияет на ситуацию с долями. Повторюсь: решать эти проблемы на основе действующего законодательства вполне возможно.  Только милиция в подобных случаях должна обеспечивать права тех, кто уже проживает, а суды должны оперативно решать споры, не затягивая сроков. Ведь, теоретически, на улице может оказаться и тот, кто на самом деле имеет право на проживание и даже готов выкупить другую долю. Такой человек не должен оставаться «на улице» долго.  

    И последнее пожелание в адрес ВС РФ. В силу традиций, а также экономических трудностей, в России фактически нет принципиальной борьбы с коммуналками. Если бы, например, ВС РФ принял принципиальное решение - не допускать их возникновения до последней возможности, то, наверное, нижестоящие суды и правоохранительные органы также стремились бы не допускать возникновения новых коммуналок (т.е. вселения «сторонних» дольщиков).



Статьи по теме

все риэлторские и юридические услуги

Наши преимущества

Избранные объекты