Горжилобмен: как купить квартиру с социальной выплатой и пройти согласование сделки
Как купить квартиру с использованием социальной выплаты через Горжилобмен? Какие документы нужны? Сколько занимает согласование? Что такое форма 7 и форма 9, зачем нотариальное обязательство и почему нельзя менять договор после согласования?
Если вы впервые столкнулись с социальной выплатой на приобретение жилья, вся процедура может показаться квестом с большим количеством документов и очень маленькими полями для ошибки.
На практике все гораздо понятнее.
Главное - не начинать сделку с конца.
Сначала нужно понять требования Горжилобмена к приобретаемому объекту и документам, затем правильно подобрать квартиру, подготовить договор и только после этого проходить согласование.
Именно так мы работаем с клиентами в АВЕНТИН-Недвижимость.
У нас есть опыт с объектами всего спектра недвижимости, и со сделками клиентов, которые используют социальную выплату для улучшения жилищных условий.
И здесь есть важный момент: квартира может быть прекрасной, цена - отличной, продавец - идеальным, но если объект или документы не соответствуют требованиям программы, согласование может затянуться или закончиться отказом.
Поэтому ниже разберем весь процесс простым человеческим языком.
Открыть памятку Горжилобмена
Что такое Горжилобмен? Или ГЖО
СПб ГБУ «Горжилобмен» участвует в реализации социальных выплат, которые предоставляются гражданам для решения жилищного вопроса.
Для получателя сертификата задача выглядит просто: есть социальная выплата → нужно купить жилье → найти квартиру → оформить сделку.
Но между «нашли квартиру» и «купили квартиру» есть важный этап: согласование параметров приобретаемого жилого помещения.
Приобретаемое на средства социальной выплаты жилое помещение должно быть:
- пригодным для постоянного проживания;
- отвечать установленным к жилым помещениям требованиям;
- не должно находиться под арестом, залогом;
- не должно быть обременено чьими-либо правами пользования, сохраняющимися
- после перехода права собственности;
- приобретено не у близких родственников (супруга (супруги), дедушки, бабушки,
- внуков, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных),
- полнородных и неполнородных братьев и сестер)
И вот здесь начинается работа с документами.
Горжилобмен проверяет не только сам договор, но и характеристики приобретаемого объекта, документы продавца, состав участников сделки и другие параметры.
Причем документы на согласование принимаются на бумажных носителях, в виде оригиналов или надлежащим образом заверенных копий, если конкретный документ допускается в копии. Предварительный договор или просто проект договора на согласование не принимается.
Поэтому совет №1:
Не подписывайте первый попавшийся договор, найденный в интернете, рассчитывая потом «подправить его под Горжилобмен».
Гораздо правильнее сначала проверить объект и требования к договору (в памятке стр. 5-11)
Документы для согласования покупки квартиры по договору купли-продажи
Перед подачей документов в СПб ГБУ «Горжилобмен» подготовьте полный пакет документов. Очень важно заранее проверить, сколько экземпляров каждого документа требуется предоставить — особенно если документы оформляет застройщик, банк или другое юридическое лицо.
Обязательный пакет документов
- Заявление на согласование параметров приобретаемого жилого помещения (заполняется в ГЖО)
- Свидетельство о праве на предоставление социальной выплаты (оригинал).
- 2 экземпляра договора купли-продажи жилого помещения, подписанные всеми сторонами сделки.
- Выписка из ЕГРН на приобретаемое жилое помещение.
- Форма № 7 (характеристика жилого помещения) — срок выдачи не более 1 месяца.
- Форма № 9 на продавца жилого помещения — срок выдачи не более 1 месяца.
- Архивная форма № 9, если право собственности продавца возникло в результате приватизации.
- Документы, подтверждающие право собственности продавца на жилое помещение (если это требуется по основанию возникновения права).
- Нотариально заверенное письменное обязательство получателя (получателей) социальной выплаты использовать средства социальной выплаты по целевому назначению в установленный срок. Если получателями являются несовершеннолетние дети, обязательство оформляется также от их имени. Делает любой нотариус (обязательно с собой взять оригинал свидетельства, паспортов/свидетельств о рождении)
- Кредитный договор (если квартира приобретается с использованием ипотечных средств) — 2 копии, заверенные банком, с предъявлением оригинала. Если договор подписан электронной подписью, предоставляется заверенная банком бумажная копия с визуализацией ЭЦП.
- Банковские реквизиты продавца для перечисления средств социальной выплаты (берется в банке)
- Документы, удостоверяющие личность покупателей и их представителей (при наличии доверенности).
- Документы, подтверждающие родственные отношения членов семьи, указанных в Свидетельстве (при необходимости). Пример: дедушка + мама + ребенок : у мамы должно быть свидетельство о рождении, которое подтверждает родственную связь с дедушкой (т.е. отцом мамы).
- Доверенность 2 экземпляра, если документы подписывает представитель (оригинал или нотариально заверенная копия).
Самое главное: не каждая квартира подойдет
Это, пожалуй, первый вопрос, который стоит задать до внесения аванса продавцу.
«Подойдет ли этот объект для сделки с использованием социальной выплаты?»
Потому что объект должен соответствовать установленным требованиям.
Объясним некоторые нюансы: Приобретение комнаты = если вы живете в 3хкомнатной коммуналке , владеете лишь 2 комнатами, тогда докупаете себе одну комнату, чтобы вся квартира стала Вашей.
Если по одному сертификату социальной выплаты покупают несколько объектов
Это отдельная история, и здесь нельзя действовать по принципу «разберемся по ходу сделки».
Если средства одного сертификата используются для приобретения нескольких объектов, сумма социальной выплаты распределяется строго по количеству владельцев сертификата.
То есть нельзя произвольно решить: «На эту квартиру направим больше, а на вторую — меньше».
Распределение средств: сумма сертификата / количество владельцев сертификата
При покупке нескольких квартир по одному сертификату социальной выплаты: все должны прийти одновременно
Вот здесь начинается настоящий организационный квест.
Если по одному сертификату приобретается несколько объектов, все стороны сделок должны прийти в Горжилобмен лично в один день и в одно время для подачи документов на согласование.
То есть речь идет не только о владельце сертификата.
Должны прийти:
- покупатели — владельцы сертификата;
- продавец первого объекта;
- продавец второго объекта;
- и другие продавцы, если объектов несколько.
Проще говоря, если по одному сертификату одновременно покупаются три объекта, нельзя отправить сегодня одного продавца, завтра второго, а третьего - «как получится». Нужно организовать единый визит всех участников.
И здесь риэлтору приходится быть не только специалистом по недвижимости, но и немного диспетчером аэропорта.
На самом деле это очень серьезный момент.
И после регистрации все снова встречаются одновременно! Т.е. после государственной регистрации владельцы сертификата снова должны прийти вместе в одно время в отдел перечисления Горжилобмена.
При выборе квартиры по сертификату социальной выплаты мы буквально пытаемся «влезть в игольное ушко»
Это, пожалуй, самое точное бытовое описание покупки недвижимости с использованием социальной выплаты.
На обычном рынке покупатель может сказать: «Мне нравится эта квартира, давайте разберемся с документами».
В сделке с Горжилобменом логика другая: «Подойдет ли эта квартира под требования программы?»
И только потом: «Нравится ли она нам?»
Жестко?
И здесь не подходят объекты с обременениями, если они не соответствуют требованиям согласования. Но если на квартире не снята ипотека и сохраняется обременение, такой объект не подходит для согласования в Горжилобмене.
Риэлтор продавца говорит: «Ничего страшного, ипотеку погасим с задатка. И снимем обременение».
Для обычной сделки это действительно может быть рабочим сценарием. Но если квартира должна пройти согласование Горжилобмена, наличие действующего обременения становится принципиальным вопросом. Нужно смотреть документы и понимать, в каком состоянии объект будет именно на момент согласования.
Для обычной сделки это действительно может быть рабочим сценарием. Но если квартира должна пройти согласование Горжилобмена, наличие действующего обременения становится принципиальным вопросом. Нужно смотреть документы и понимать, в каком состоянии объект будет именно на момент согласования.
Например, для приобретаемого объекта потребуется строгие характеристики помещения. Особенно важно верно указать их форме 7, форме 9 . В памятке указано, что эти документы должны быть выданы не более месяца назад.
Иногда управляющая организация предоставляет сведения не совсем в том виде, в котором их хотят видеть в ГЖО (Горжилобмен). В такой ситуации не стоит надеяться, что «и так примут». Можно в справку выданную в УК вписать необходимые данные. Если необходимые данные вписываются вручную, важно, чтобы документ был надлежащим образом оформлен: внесенные сведения должны быть подтверждены печатью или подписью лица, которое выдает документ.
Сколько экземпляров документов нужно? Проверяйте буквально каждую страницу
Есть еще один совершенно неочевидный момент, который может сильно повлиять на сроки.
Количество экземпляров документов.
Когда собираете пакет для Горжилобмена, нельзя действовать по принципу: «Возьмем один оригинал, а там на месте разберемся». Для каждого документа необходимо заранее проверить, сколько экземпляров требуется предоставить.
Особенно внимательно нужно относиться к документам, которые готовит:
- застройщик;
- управляющая организация;
- банк;
- другое юридическое лицо.
Почему?
Потому что получить недостающий экземпляр у крупной организации иногда гораздо сложнее, чем кажется. А это затягивание сроков.
Еще одна важная вещь: после согласования ГЖО договор не трогать
Это один из пунктов, который мы особенно проговариваем клиентам.
Если договор уже прошел этап согласования:
ИЗМЕНЯТЬ ЕГО НЕЛЬЗЯ.
И отдельно:
МЕНЯТЬ ДАТУ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА НЕЛЬЗЯ.
В памятке прямо указано, что такие изменения могут повлечь повторное согласование, в том числе повторную актуализацию городской очереди в администрации.
Поэтому прежде чем подавать договор на согласование, его нужно проверить максимально внимательно.
А что будет, если договор расторгнут?
Здесь мы намеренно не будем пересказывать условие своими словами.
Потому что в таких вещах одно слово может иметь значение.
Памятка отдельно указывает: если в договоре приобретения подробно прописываются условия расторжения и возврата уплаченных денежных средств, необходимо дополнить их информацией о возврате продавцом средств социальной выплаты в бюджет Санкт-Петербурга в полном объеме.
Поэтому формулировку в договоре необходимо сверять с актуальной памяткой и требованиями к конкретному виду сделки.
Мы не рекомендуем самостоятельно придумывать такую формулировку.
Если этот пункт требуется в вашем договоре, его нужно включать в редакции, соответствующей требованиям Горжилобмена.
Нотариальное обязательство — обязательно
Это отдельный пункт, который мы специально выделяем.
При согласовании параметров приобретаемого жилого помещения по договору купли-продажи требуется нотариально заверенное письменное обязательство лица или лиц, на которых оформлено Свидетельство, использовать средства социальной выплаты по целевому назначению в установленный срок.
Причем обязательство оформляется от всех получателей, включая несовершеннолетних детей.
То есть это не тот документ, который можно оставить «на потом, если попросят».
Сколько длится согласование в Горжилобмене?
Вот здесь есть очень важный нюанс.
Сроки считаются в рабочих днях. То есть суббота и воскресенье в расчет не входят.
В памятке указан общий срок согласования 19–22 рабочих дня.
Но есть еще один важный нюанс со сроками согласования
Из общего времени согласования 10 рабочих дней — это актуализация учетного дела администрацией района.
Процедура состоит из двух этапов:
Этап 1. Актуализация учетного дела
Администрация района по запросу Горжилобмена подтверждает основание граждан состоять на жилищном учете.
Этап 2. Решение по сделке
После получения актуализированной справки очередника документы направляются в Жилищный комитет для принятия решения.
Поэтому мы всегда закладываем в план сделки не календарные дни, а рабочие.
Можно ли регистрироваться в Росреестре до согласования?
Здесь нужно быть особенно внимательными.
В памятке прямо указано, что до согласования сделки по приобретению жилого помещения не рекомендуется сниматься с регистрационного учета и сдавать документы на регистрацию в Росреестр. Для свидетельств «К-» отдельно указано, что не следует регистрировать до получения решения договор по расселению коммунальной квартиры и зависимые от него сделки.
Поэтому логика процесса такая:
подобрали объект → подготовили документы → сдали документы на согласование в ГЖО → получили решение → сдали на регистрацию → получили документы после регистрации → отнесли документы в отдел перечислений (окна 18-22) → передали объект
А не наоборот.
А можно просто отдать все риэлтору?
Можно.
И, честно говоря, это как раз тот случай, когда не нужно пытаться стать специалистом по Горжилобмену за один вечер.
Вы можете самостоятельно изучить всю памятку, разобраться в формах 7 и 9, сходить к нотариусу, проверить договор, посчитать рабочие дни, разобраться с требованиями к регистрации и потом самостоятельно контролировать весь процесс.
А можете обратиться к нам.
В АВЕНТИН-Недвижимость мы сопровождаем такие сделки от подбора объекта до завершения расчетов и помогаем пройти бюрократический квест без необходимости разбираться в нем самостоятельно.