Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков
С 1 января 2025 года вступил в силу «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», разработанный Центральным банком (ЦБ) и утвержденный Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций.
Этот документ вводит ряд ограничений на схемы покупки новостроек, которые ЦБ считает рискованными, и устанавливает определенные условия для ипотечных договоров. В частности:
Запрет на оплату первоначального взноса «чужими» деньгами: банки не должны засчитывать в качестве первоначального взноса средства, полученные заемщиком от продавца (застройщика), банка-кредитора или других лиц в виде материальной выгоды (например, кэшбэка) или других кредитов, выданных тем же банком для покупки ипотечного жилья. По мнению ЦБ, покупатель должен накопить первоначальный взнос самостоятельно, чтобы не переоценить свои возможности и не потерять и деньги, и квартиру. Это правило не распространяется на целевые государственные выплаты и выплаты от работодателя.
Запрет на использование аккредитивов вместо эскроу-счетов. ЦБ считает аккредитивы рискованными, поскольку, в отличие от эскроу-счетов, средства дольщиков на аккредитивах не застрахованы и могут быть потеряны в случае отзыва лицензии у банка.
Запрет на комиссии за снижение ставки: банкам запрещено взимать плату за пониженную ипотечную ставку с продавца (застройщика) или связанных с ним лиц, если это приводит к увеличению стоимости объекта недвижимости. Этот запрет вступил в силу с 1 января. Кроме того, с 1 июля 2025 года банкам будет запрещено взимать плату за снижение ставки с самого заемщика. До этой даты банки обязаны предоставлять расчеты, которые позволят заемщику сравнить полную стоимость кредита со сниженной ставкой и без нее. При досрочном погашении ипотеки банк должен будет компенсировать излишне уплаченную комиссию за снижение ставки в размере, установленном в кредитном договоре.
Стандарт также устанавливает определенные условия для ипотечных договоров:
Оценка платежеспособности и рисков: при определении суммы кредита банк должен учитывать не только финансовые возможности заемщика, но и риск невозврата кредита в случае обращения взыскания на заложенное имущество.
Рекомендуемые условия кредитования: банкам рекомендовано заключать ипотечные договоры сроком не более 30 лет и на сумму, не превышающую 80% от справедливой стоимости объекта.
3. Информирование заемщика: Банк обязан довести до сведения заемщика различную информацию, разместив ее в местах оказания услуг или на своем интернет-сайте, в том числе:
О возможной разнице между ценой приобретения и справедливой стоимостью объекта, особенно если покупка осуществляется в рассрочку более чем на год или если заемщик получает материальную выгоду от банка или продавца. Также банк должен предупредить о рисках, связанных с невозможностью продажи объекта по цене приобретения.
О наличии бонусных и стимулирующих программ для заемщиков.
О возможности использования государственных программ.
О действиях, которые необходимо будет предпринять после завершения строительства.
О мерах, которые заемщик может предпринять при ухудшении финансового положения.
О риске обращения взыскания на заложенное имущество при невыполнении обязательств.
О необходимости адекватно оценивать свои финансовые возможности.
Важно: заемщик должен будет подписать документ, подтверждающий, что он ознакомлен со всей вышеуказанной информацией.
Дополнительно:
Новые правила распространяются на ипотечные кредиты, выданные с 1 января 2025 года.
Стандарт не регулирует отношения между кредитором и заёмщиком, связанные с предоставлением кредита на цели индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Стоит отметить, что подобные стандарты предусмотрены федеральным законодательством, в частности, статьей 24.1 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности».