Что такое физический износ и почему это важно при получении кредита
Физический износ - это естественное ухудшение технического состояния здания, которое происходит в процессе эксплуатации: изнашиваются конструкции, стареют коммуникации, ухудшаются несущие элементы. Это не лишь косметические дефекты - показатель износа учитывают банки при оценке недвижимости под залог. Именно на основании оценки экспертов кредитный комитет решает, является ли объект ликвидным залогом и на каких условиях будет выдана ипотека.
Частый вопрос клиентов:
«Скажите, а износ не будет ниже 60%?» - особенно по отчётам для Сбербанка. Отвечаем: если дом подходит под требования банка по возрасту, состоянию и ликвидности - всё в порядке. Однако высокий процент износа может существенно снизить оценочную стоимость недвижимости и повлиять на условия кредита (процентную ставку, величину первоначального взноса и др.).
Формально нормативный срок эксплуатации определяется строительными нормами, а фактический - расчетом износа экспертом БТИ или оценочной компании.
Панельные дома: от нормативного срока службы до риска для кредитования
Панельные дома - один из самых обсуждаемых типов жилья на рынке вторички, особенно в Санкт-Петербурге. Относительно их срока эксплуатации и долговечности существует много мифов.
По нормативам срок службы панельных многоквартирных домов варьируется в зависимости от года постройки и технологии:
- массовые дома 50-60-х годов (так называемые «хрущёвки») строились с расчетным сроком ~50-70 лет;
- дома, построенные в период примерно с 1965 по 1980 годы, имеют норматив до 80-100 лет;
- панели, введённые в эксплуатацию после 1980 года по улучшенным проектам - до 150 лет нормативного срока эксплуатации.
То есть изначальный установленный срок панельных домов, особенно старых серий, действительно был меньше, чем у кирпичных или монолитных. Но современные нормативы и фактическая долговечность (с учётом капремонта) существенно выше.
Как износ влияет на ипотеку под залог вторички
Банки требуют:
- действительный срок эксплуатации объекта с запасом до момента окончания нормативного срока;
- неаварийное состояние;
- отсутствие критических конструктивных дефектов.
Если дом имеет износ выше ~60-70%, то банк может:
- снизить оценочную стоимость жилья;
- повысить ставку или увеличить первоначальный взнос;
- отказать в кредитовании вовсе, особенно если это вторичное жильё старого фонда.
Это особенно актуально, когда речь идёт о старых панельных домах без регулярного капитального ремонта. Поэтому перед покупкой и обращением в банк мы рекомендуем заказать профессиональную оценку физического износа недвижимости.
Практические советы покупателю вторички в СПб
Проверьте год постройки: он указан в Едином жилищном документе (ЕЖД) или кадастровой карте.
Оцените реальный износ: закажите отчёт независимого оценщика до обращения в банк - это поможет избежать отрицательного решения по ипотеке.
Узнайте про капремонт: дома с регулярным обслуживанием и ремонтом - более надёжные и ликвидные для банка.
Хотите конкретную оценку вашего объекта под требования банка в Санкт-Петербурге или другие города? Наши эксперты помогут подготовить полный пакет документов и увеличить шансы на одобрение кредита.